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长租公寓:两面通吃玩“剪刀差”

受益政策红利,住房租赁领域赓续升温,在各路本钱赓续涌入之下,长租公寓的规模也得以成长强盛年夜。密集本钱汇聚带来的短暂高光时候过后,减租剪刀差、付钱住不了……疫情之下的长租公寓,新问题层出不穷。“二房主”模式之外,我们究竟必要什么样的长租公寓?缺掉的监管举措将何时补齐?

疫情减租

此前赓续被曝出的“甲醛房”“偷敲门”“群租房”“房钱贷”的长租公寓,在疫情下,由于“是否减租”及“续约涨租”有所进级。

首当其冲的是长租公寓品牌蛋壳公寓的免租期“剪刀差”风波。2月初,蛋壳公寓面向特定租客群体推出房钱减免举措后不久,便因一边“最多要房主3个月免租”,一边“给租客定向免租仅一个月”,被房主及租客两大年夜群体集体“伐罪”。而跟着“对房主减租之外还欠租”“单方改动电子条约违约责任条目”等更多爆料信息的表露,蛋壳公寓更是被推上了舆论的风口浪尖。

2月14日,深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关认真人,要求蛋壳公寓高度注重此事,及时组织司法专业人士介入钻研拟订办理规划,积极与业主进行沟通协商,按照司法规定和条约约定妥善处置惩罚相关问题。

在疫情期免租存“剪刀差”这一争议之外,“续约涨租”成为现阶段长租公寓企业受外界诟病的第二点。

事实上,“续约涨租”不被吸收的背后,是长租公寓租住产品一直远高市场租赁水平的价格定位。以海淀区羊坊店路3号院、旭日区劲松五区等多个区域热点轨道交通沿线的小区为样本,近期北京商报记者对业主直租、中介居间代理以及分散式长租公寓进行查询造访发明,同一小区、同档次装修,分散式长租公寓产品普遍比通俗出租房超过跨过15%-30%,部分N+1类合租房总价以致超过跨过100%。

价格之外,在疫情之下,长租公寓对承租人的办事也赓续被诟病。一方面,以北京为例,是疫情之初,部分中介机构及长租公寓企业并没有做到共同属地治理,回绝供给租客信息。 另一方面,部分返程客户投诉,在呈现无法进入小区或必要集中隔离时,联系管家盼望予以办理,却泥牛入海。

反思“二房主”商业模式

疫情叠加经济下行周期,不管是之于企业自身运营方面的盈利预期,照样对付房主及租客层面的办事体验提升,现阶段的长租公寓都难言交上了一份知足的市场答卷。而颠末此轮“免租剪刀差”“续约涨租”风波,长租公寓市场介入主体的商业模式本源问题,再被外界重提。

在业内,普遍觉得长租公寓运营商靠低价经久获取业主房源后,再分手高价出租给租客获利,性子与“二房主”无异。北京商报记者此前也曾以发放调盘考卷的形式,就“作甚二房主”的问题进行过一轮专题查询造访,此中,超七成吸收问卷采访的租房人觉得,不论是转租业主房源的小我,照样托管出租业主房源的公司或者机构,本色上都是靠赚差价获利的“二房主”。

“按房源网络要领划分,长租公寓可以分为分散式和集中式。严格来说,比拟集中式公寓而言,分散式长租公寓更相符‘二房主’属性,商业模式可以理解为‘吃差价’盈利。” 但在现汇生国际融资总裁、协纵策略治理集团开创人黄立冲看来,分散式长租公寓这类中介性子的“二房主”“吃差价”的商业模式并不具有可持续性。

“分散式公寓的利润太薄,房源分散相对不易治理,空置率相对较高,天然的抗风险能力较弱。着实,从业主体一些违规隔断行径的孕育发生,便是基于想靠‘n+1’增添房源盈利的可能。分散式长租公寓不设隔断的环境很少。由于在当前长租公寓盈利模式尚不清晰的前提下,少了那距离断,很多企业都不能长久地活下去。” 黄立冲说道。

监管空缺

据房主东数据显示,2019年53家长租公寓呈现经营问题,资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。此中,杭州成为“重灾区”,位于杭州的乐伽公寓、国畅等接连爆发资金链危急。

在北京盈科(上海)状师事务所举世总部合股人郭韧看来,首先应加强对三方金融机构的天资审核;其次,对住房租赁资金的用途应加强监管;然后,对付金融机构放款的资金数额应适当限定。着末,最为关键的是要加强对中介机构的监管,假如发明中介机构存在违法行径,如平台跑路,执法机构应严格按照司法规定穷究响应的夷易近事或刑事责任。

中国指数钻研院宣布的长租公寓专题钻研申报显示,整体来看,中央层面2019年宣布政策仍以确定基调,支持、鼓励租赁市场成长为主,详细政策主要包孕培植市场、支持租住、推进立法以及规范市场等多方面内容。从推进立法方面来看,当前住房租赁条例已加入立法事情计划;在规范市场方面,今朝住建部在全国范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治,严峻袭击损害住房租赁当事人合法职权的行径。

但景晖智库首席经济学家胡景晖也直言,截至今朝,长租公寓行业没有上位法支持,全国范围的、立法级别最高的,仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁治理法子》,地方政府层级也仅限于看护、法子,涉及几十万亿的财产最高司法仅为部门法子,市场很难规范。同时阶段式运动式监管治标不治本,监控机制不能常态化有效运行。

(北京商报记者 董亮 荣蕾/文并摄)

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